Продажба на земјоделско земјиште. договор за продажба на примерокот

Земјиштето погодно за одгледување на храна се бара во однос на културите, се сметаат за стратешки цели во сите земји. Во Русија, кои, иако се смета за поголем дел од својата територија "зона на ризично земјоделство", погодна за земјоделско земјиште во изобилство, и како сите корисни ресурси, тие се под контрола на државата.

Земјиште за земјоделство, како предмет на трансакцијата

За време на перестројката, кога речиси беше таму целосна промена на законската рамка во земјата, државата го загуби својот статус како единствен сопственик на земјиштето. Усвоена 1991/04/25, на земјиште Кодексот на РСФСР и измените и дополнувањата на Уставот од 1978 година поединци да поседуваат неограничен број на веб-сајтови за различни потреби. Така е основана на мораториумот за продажба на земјоделско земјиште за период од 10 години, во овој случај на слободен прием и 5 години од датумот на купување за надомест.

Меѓутоа, со усвојување во 1993 година од Уставот на сите ограничувања беа укинати и веб-сајтови станаа полноправни учесници во граѓанското промет.

Земјиште законик на Руската Федерација (РФ LC) во член 11.1 дефинира областите како дел од површината на Земјата, на границите на кои се поставени и се запишуваат во посебен закон. Исто така, тие се неподвижни, делив, не-потрошни, преносливи работи кои имаат специфична функција во форма на правен статус (категорија), која е поставена во зависност од намената на земјиштето.

Оние кои се наведени во законот на категории на земјиште се користи за потребите на земјоделското производство, се на прво место, бидејќи на нивната посебна важност за државата. Во Дел 1 на член 77 од LC RF Тоа ги вклучува следните елементи:

• Области се наоѓа надвор од населби и наменето за земјоделска дејност - (. Фарми, жито за складирање и така натаму) садење земјоделски култури, добиток, сено, како и за поставување на објектите.
• Области во кои може да се вклучат во земјоделството, но и во други категории - населба земјиште и не-шумското земјиште на шумскиот фонд.

Сите предмети се опишани во неговиот состав се хетерогени, а се наменети за продажба следниве видови своите може да вклучуваат:

Делови на земјоделско земјиште

земјоделско земјиште области кои имаат приоритет во користењето на земјоделското производство	Не-земјоделско земјиште области со предмети "помошни"
Обработлива земја (територија за садење земјоделски култури)	внатрешните патишта
Повеќегодишни насади на храна растенија (овоштарници, лозја и др.)	Шумски растенија за заштита од штетните ефекти дел (пожар, топли ветрови и така натаму.)
Депозити - земјата, претходно се користи како изорано поле, но замина на одмор за да закрепне плодна својства	Земјиште за постојани или сезонски згради, објекти и опрема, кои се наменети за чување и преработка на земјоделски производи
haymaking	Објекти за вода - природни или синтетички затворени резервоари (бари, на вода кариера)
	Комуникации, вклучувајќи подобрување на својствата

Без оглед на составот и пропорциите на земјиште, нивната продажба ќе бидат предмет на посебни правила, некои RF земјиште законик и Федералниот закон № 101-FZ (во натамошниот текст - Законот за промет). Сепак, постојат некои карактеристики на продажба и купување на земјоделско земјиште со значителна вклученост на помошни земјиште. Особено, нивниот состав, условите за настанување и понатамошна употреба мора да бидат вклучени во текстот на спогодбата.

Ограничувања за продажба на земјиште

Граѓански циркулација области се врши земајќи ги предвид ограничувањата наметнати од страна на Цивил, земјиште законик и други закони. Под нив се разберат условите, забраната за кои го ограничуваат Сопственикот за време на отуѓување на имотот (службеност, хипотека, управување со доверба, изнајмување, итн.)

Според нормите на Законот за промет, откуп и продажба на земјоделско земјиште има следните ограничувања:

1. Многу не се пренесат во сопственост на странци (поединци или компании), лица без државјанство, како и руски компании, ако нивните овластени капитал на странска сопственост на повеќе од 50%.
2. Области не можат да се продаваат со подоцнежна промена на категорија (дестинација). Во овој случај, откако трансакцијата е дозволено да ги промените дозволените користење на земјиштето. На пример, области за косење може да се конвертира во пасишта.
3. Во согласност со член 4 од грбот, во сопственост на едно лице (лицето или бизнис) може да се дефинира област - 10-100% од вкупниот број на области во границите на општините. Повеќе специфични ограничувања поставени регионални прописи.

Превентивен права за купување на земјиште

Член 8 од Законот дефинира главната пречка за слободното движење на земјата - приоритет на регионот за купување на земјиште, кога се продава. Со оглед на стратешката важност на оваа област и на храната, ограничувањата на посебна цел на отуѓеност, доста разумно.

Суштината на превентивен права е дека продавачот со намера да влезат во во иднина договорот за продажба сајт, е должен писмено да ги обезбеди следните информации:

• на вредноста на земјиштето и животот населби меѓу двете страни (не повеќе од 90 дена);
• површина од објектот и q хектар на. метри;
• Локација (адреса) дел од катастарски информации за регистрација;
• катастарски (условно) бројот на земјиште;
• информации за продавачот, вклучувајќи податоци за контакт.

Известувањето не треба да внесете информации за клиентите. Законот бара нотација на отуѓување на својот договор. Исто така, овој документ не повлекува сноси никаква обврска да го продаде.

Известување се пренесува во канцеларија или орган испратил писмо со листа на додатоци. Во следните соодветните белешки и документи ќе биде главниот доказ во судските спорови на важење на договорот за продажба.

Ако извршно тело (оддел, министерство, одделение) регион одбива да се купи, продавачот со соодветни информации, продажба на земјиште земјоделско земјиште треба да се одржи од 1 година. Но, одлуката за купување на земјиште може да биде позитивен. Во овој случај, да почнат да дејствуваат регионалните закони член се утврдуваат посебни постапки за известување на продавачот (известување, наредба или пропис) и регистрација на последователните договор за купопродажба.

На пример, за продажба на земјоделско земјиште во регионот на Москва врз основа на став 3 од член 10 на број на Законот 75/2004-OZ на градот 2004/06/12, ќе се одржи во рок од 60 дена по усвојувањето на општинскиот орган на откупот на земјиштето.

Во прилог на правата на регионот или општината, руски законодавство дава предност и други:

1. Потстанар од точката 8 од членот 22 на земјиште законик на Руската Федерација има право на купување на изнајмени земјиште од државна сопственост на земјиштето пред сите други заинтересирани лица.
2. Кога сопственикот на стечај - земјоделство - сопственик на соседното земјиште имаат право на првенствено купување на својот имот.

Усогласеност со повластени услови за купување е потребно. Во случај на повреда, купување и продажба на земјоделско земјиште не може да се одржи или да бидат поништени во судот.

Понудата за продажба на земјиште: примерок

Норми статии № 101-FZ развиваат на регионално ниво, преку издавање на посебни закони. На пример, продажба на земјоделско земјиште во Иваново регулирано со Законот № 31-OZ од 8 мај 2008 година "На задниот дел на земјиште во регионот Иваново." Во другите региони на состојбата на отуѓување на овие објекти се вклучени во општите закони како посебно поглавје или дел.

Истото важи и во однос на известувањето за идна продажба на сајтот. Во повеќето области, се поканети да испратат писмо во слободна форма, специфицирање на тоа со сите потребни информации. Но, во некои региони на начин одобрен од извршниот орган. На пример, во огласот за доделување на Нижни Новгород регионот мора да се во согласност со Прилог № 1 на Одлуката на Владата № 453-R со датум од 13. март, 2012

Патишта за трансакцијата за стекнување дел

Договорот, како правен факт, се појавува како резултат на нејзините процедури заклучок меѓу независни страни (купувачот и продавачот), која е да се постигне договор за сите услови. Сепак, тоа е потребно да се склучи договор и за следните услови:

1. Формирање на земјиштето.

Продажба на земјоделско земјиште може да се направи само во однос на одредени индивидуални веб-сајтови, што значи дека тие ќе поминат низ процесот на геодетски (воспоставување и консолидација на границите на земјата) и катастарски регистрација во согласност со федералниот закон № 221-FZ на 24.07.2007

2. Известување за извршната власт во регионот и / или област на желбата да го продаде земјиштето на конкретните услови и да се добие од нив на соодветен одговор.

3. добивање на согласност од трети лица за продажба, изразена во писмена форма. Сегашните закони предвидуваат следните видови од нив:

• Согласност на брачниот другар на сопственикот за продажба (став 3 на член 35 од семејството законик).
• Согласноста на привремена администратор, на состанокот на доверителите или лице што обезбедува финансиска сигурност (членови 64, 82 и 101 од Федералниот закон № 127-FZ од 26.10.2002 "На стечај").
• Согласност на сопственикот (индивидуални фарми, земјоделски) соседните области доколку истото место е продавачот во состојба на банкрот во фаза на стечајна постапка.

На горната листа на услови е отворена, како што е потребата за одредени активности за склучување на договорот за продажба зависи од многу фактори, вклучувајќи го и самиот сајт, неговата локација, носителот на правото, начинот на исклучување.

На пример, се бара кога се ре-продажба на не истражувачка работа, како предмет на договорот што веќе се стави на соодветни сметководствени. Известување за органи на намера да го продаде е потребна само ако продавачот е физичко лице.

основните услови

Одредбите на член 432 од Граѓанскиот законик (Граѓанскиот законик), ќе се утврди дека пред самото склучување на трансакцијата и трансфер на имот и пари на странките мора да се согласат на следниве услови:

1. Предмет на договорот - целосен опис на земјиштето да се разликува од другите. Практиката има развиено сет на информации кои мора да бидат наведени во договорот:

• катастарски број;
• адреса (место);
• област хектар или квадрат. метри;
• категорија и е дозволено користење.

2. Цената на експроприраното земјиште - материјалот израз на обврската за плаќање на продавачот во согласност со нивните услови на договорот за продажба. Тоа може да биде наведен како за целата територија во целина, а по единица површина. Партиите се слободни да изберат големината на цената, но не може да го промени произволно.

Во отсуство на овие продажби услови на договорот област нема да биде потпишан, но многу диспозиција на својот имот во другата личност само нема да се случи.

Правата и обврските на продавачот на парцела

Земјиште за продажба на земјоделско земјиште не значи само дефиницијата на објектот и на цена, но, исто така, целосно регулирање на активностите на партиите (продавачот и купувачот) на предавање, прифаќање и плаќање на имотот, како и следните документи за регистрација во Rosreestra.

Правата и обврските на сопственикот утврдени со важечкото законодавство на Руската Федерација, а се како што следува:

1. должностите и правата на продавачот.

1.1. Обезбедување на сите достапни за оптоварување (ограничувања) информации дел, квалитетот и перспективата за нивната намена. Оваа информација:

• за дозвола да се спроведе одредени видови на земјоделството (лозја, уред, креирањето, итн);
• присуство на соседните станици кои имаат никакви ефекти на стекнатите дел;
• квалитативните својства на земјата, кои влијаат на користење и на трошоците;
• други податоци кои на било кој начин може да се промени одлуката на купувачот да се купат.

На правата на земјиште може да се ограничи на воспоставување на регионално ниво, специфични барања за употреба и начин на управување и да бидат поврзани со заштита на животните и растенијата светови, заштитата на почвата, живеалиште на ретки видови на животни или птици, природни миграција правци и така натаму.

Сопствениците на земјиштето може да не знаете за сите на ограничувања, но мора да се определи во договорот се оние кои се познати.

1.2. Пренос на земјиште.

Според оваа одредба се однесува на активностите на продавачот во фактите и правото за време на воведувањето на купувачот на сопственоста на земјиштето. И не значи буквално значење на "доделување" и кој е вграден во зборот е закон.

Според ставот 1 на членот 224 од Граѓанскиот законик, секоја ставка се смета дека се доделуваат по директен прием во владение на купувачот. Вториот може да се изрази како дел од имотот на ослободување на продавачот или престанок на земјоделство.

Обврска за трансфер е направен во форма на посебен документ - чинот на трансфер и прифаќање потпишан од договорните страни и само тогаш може да се смета за исполнет.

2. основно право на продавачот е способноста да се бараат навремена исплата на земјиште под условите на договорот за продажба. Ако имотот е отуѓен извршната власт, може:

• следење на безбедноста и користење на страницата;
• бараат наменетата употреба на имотот, како и исполнувањето на други обврски за употреба на територијата.

Права и обврски на купувачот на парцела

Одредбите за активностите и можностите на купувачот, како по правило, се слични во однос на продавачот. Покрај тоа, таа не може да биде во можност да ги извршуваат своите должности без соодветните активности на купувачот. Општо земено, тие можат да бидат поделени во 2 групи:

1. Основни обврски.

1.1. Готово вредност на земјиштето во висина, условите и постапката утврдени со договорот за продажба. Како по правило, тоа резултира со пренос на средства на сметка во редот на целосна исплата.

1.2. Активности во насока на донесување на земјиштето во владение на земјиштето и правење на чинот на примање и пренесување.

Бројот на дополнителни одговорности доделени на купувачот, е прилично голем и обично вклучува договор за плаќање данок на земја не е од денот на промена на сопственикот на земјиштето во евиденција на даночните власти, а од денот на склучувањето на договорот за продажба или на почетокот на вистинска употреба на објектот. Тоа е, како по правило, се должни да ги извршуваат и плаќаат за регистрација на пренос на правата на земјиште во рускиот регистар органи.

Ако предмет на продажба од страна на сопственикот делува како авторитет, други обврски можат да бидат пренесени на купувачот, и тоа:

• софтвер за одржување и подобрување на соседните територија, и пристапни патишта;
• условите и постапката за развој на садење област;
• обезбедување на слободен пристап на претставници на државните органи во областа за целите на фарма верификација;
• зачувување на истражување, истражување маркери;
• одреден сет и времето на активности за заштита и подобрување на состојбата на земјиштето.

2. Правото на купувачот Главната работа е да ги исполнува обврските на продавачот и е да се бара навремено пренесување на парцела со непречено спроведување на своите овластувања на сопственик:

• изградба на објекти и структури за земјоделски цели;
• користат за свои цели јавноста минерали, подземните води и затворени водни тела;
• за наводнување, одводнување, мелиорација, езера уред (бари и напои каменоломи).

Договори за откуп на земјиште не се обврзувачки и се повлијаени од општите правила за продажба на недвижен имот. Но, тоа не е забрането да го користат претходно постоечките инструменти, форми на договори. На пример, со цел на RF Roskomzema 1-16 / 770 од 1993/06/02 беше одобрен договорот примерок за продажба на земјоделско земјиште. Во моментов, овој документ е неважечки, но тоа може да послужи како референца за трансакции на отуѓување на земјиштето.

Невалиден одредбите од договорот за продажба

Став 2 од член 37 на земјиште Кодексот на RF ги наведува условите под кои ќе се невалидни за продажба на земјоделско земјиште:

1. Правото на продавачот или на било кое друго лице да го откупи имотот назад по волја, или под никакви околности. Присуството на таква одредба е во спротивност со суштината на имотот.
2. нови ограничувања сопственик (на стекнувачот) на можноста за понатамошни наредби стекнатиот имот. На пример, забрана за хипотеки, садење на одредени култури, лизинг и така натаму.
3. Продавачот ослободувањето на земјата од одговорност во случај кога барањето и право на земјиштето од страна на трети лица или на јавните власти. должноста да ги надомести на купувачот за штети или повлекување на пречките за користење на земјиштето предвидено со членот 461 од Граѓанскиот законик.
4. Опис на активностите на иднината сопственикот, во кој било начин се поврзани со промената на категоријата земјиште или да го користи за други цели, а не, односно за земјоделство.

Воспоставување на овие ограничувања има одредени значењето и ефективност. На пример, благодарение на нив, освен ако под маската на продажба е договор за залог. Во зависност од степенот и обемот на вклучување во договорот за продажба на земјоделско земјиште може да биде укинат делумно или во целост.

Начини да се склучи договор за продажба

Земајќи ги во предвид сопственост и предмет структура се идентификуваат следните постапката за продажба на земјоделско земјиште:

1. Стекнување на приватно земјиште за разноврсна правила за купување и продавање предвидени § 7 од Глава 30 од Граѓанскиот законик, членовите 30 и 38 на земјиште Кодексот на РФ, член 8 од Федералниот закон № 101-FZ.
2. стекнување сајт преку тендери (или аукции). Обично оваа постапка се врши по пренос на парцели во државна сопственост. Посебен правила кои особено продажба на земјоделско земјиште преку аукции, се отсутни, и нормите на Законот за прометот се однесуваат на стандардот одредбите од член 38-38,1 на RF на МЗ.
3. закупец сајт стекнување. Со овој метод на купување е многу важна сопственост. Ако продажбата е предмет на посебен дел, трансакцијата се одвива на универзални правила. Но, купување на изнајмени земјиште од државата или регионот, како што следува од ставот 4 на членот 10 од Законот за прометот, можно е во поволна начин, но само во отсуство на важечките прописи издадени од државата или општината власти да обезбедат земјиште под закуп.

Принципот на слободата на договорот се однесува, особено, и на патот до својот заклучок, што го прави возможно да се ослободи од земјата, не само за универзални правила, туку преку приватно земјиште аукции (аукции). Одредбите од Законот за прометот не го дозволуваат, обврзувајќи се во согласност со обврската во орган известување за предметот на намера да го продаде земјиштето.